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      論壇特輯丨 高志:房地產關鍵時刻寧愿躺平也不要采取激烈措施

      作者: 編輯: 來源: 發布日期: 2021.07.31
      信息摘要:
      編者按:2021年7月17日-18日,“未來之路·2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典”在北京隆重舉行。全國房地產設計聯盟專家委主…

      編者按:2021年7月17日-18日,“未來之路·2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典”在北京隆重舉行。全國房地產設計聯盟專家委主席高志在論壇上發表《房地產產品創新與盈利模式研究》主題演講,以下是經典實錄分享。


      ▲全國房地產設計聯盟專家委主席高志發表主題演講


      中國的經濟現在到了一個非常微妙的時候,對每個人或者企業來講,現在都是一個考驗。過去那種蓋房子就賣錢、坐地就分錢的好日子肯定沒有了,無論是在經營技術上還是在其它方面以后肯定會對大家有更多的要求。對我們做產品有什么要求呢?好地沒有了,做旅游或者是休閑,這將是未來發展的方向,但是中國好多旅游地塊這些年基本都被瓜分得差不多了,現在再想找到絕版的地也很難。

      基于此,遇到了什么問題?

      1、給你一個大的地塊,中心核心區讓你蓋房子這事幾乎沒有了。但是,在很多城市的核心地段會有很多舊城改造,已經遺棄,誰也拔不動,很多人覺得這是個機會,但是一玩就死。

      未來中國發展新產品,關鍵是新產品發展的方向。

      2、天涯海角,去海南不到天涯海角,等于沒去,當天涯海角也賣不出錢了,怎么辦?


      經典內容分享



      1、你們做房地產,是喜歡賣房子嗎?并不是,是為了賺錢。既然想掙錢,最后得到的便是“貨幣”,房地產的房子是“貨”,換成“幣”,房地產就是怎么樣把貨換成幣,然后再把幣換成貨。


      2、要想辦法把甲方的貨和乙方的幣之間找一個關系出來,所有的設計都在干這件事。做設計就是要幫助甲方把你的產品建立信用,這是所有問題的關鍵。


      3、  我們房地產真正要研究的是信用體系,房地產就是兩個杠桿+一個流通,我們要做的所有的事情都是圍繞貨和幣之間的交換,幣就是信用、是承諾。我們的貨則是從政府買了土地再蓋的房子,事實上是一部分的生產。


      4、那能不能夠賣?最關鍵的是貨和幣之間怎么轉換,最重要的是得有政府批文。貨和幣要搞清楚,最重要的是貨,但是恰恰這方面犯錯誤的人最多。另外,幣,貨變成幣的關鍵就是得有人給你背書,說你的貨合法,有了批文、土地才能到銀行抵押,才能找合作伙伴,才能注入血液,最后房子才能賣,變成幣。


      5、現在最怕的不是房子蓋得多好,而是你把房子蓋得太好了。房地產告訴大家一個道理,把產品質量做得特別好,做得好必死無疑。


      6、當我們拼命拿好地的時候,要仔細琢磨一下那地是不是你的。當你拿到好地塊的時候,相關部門會給你提一系列的要求,做不到就拿不到批文。


      7、如何尋找項目的方向呢?當你們要做第一件事的時候,不知道該干什么的時候,就多看看別人在干嘛,你一定知道你在跟誰打仗,要研究好競爭對手,打不過就得收。


      8、要清楚自己的實力(你算老幾),很多項目都很好,地段很好,政府支持,最后就是做不好。


      9、只比對手領先一點點,人家就是先烈,我就是先驅,這個說法也對。但是在今天的中國,這事做不到,因為現在有大量的互聯網,稍微有點風吹草動,網上馬上播出去了,保密不了。


      10、房地產不是造房子,更不是制造業,效用、時間、地用決定價值。新的產品不是把房子哪多了個門,哪多了個窗,原來銅的改成金的,不是這樣,而是新的觀念。


      11、精準的設計定位從何而來?怎么樣能賣得好、賣得快?傳統的設計模式是市場調查,現在的設計模式是做競爭對手調查,不了解競爭對手,肯定會出問題。


      12、什么是“定位”?客戶的需求,一定要定位好,而且要精準定位,這是一個典型的誤區。想要什么就生產什么,別的行業不敢說,房地產肯定不行,因為房地產的生產周期太長了,只能倒著想問題。競爭,得讓顧客高興,什么叫定位?如果滿足顧客的欲望,永遠都不可能,那就只能做一件事,就是告訴顧客我是干嘛的,借助持續、簡單的信息在顧客心中立足。


      13、定位怎么做?越簡單越好。往往在定位上下了太多的功夫,總在想定位是什么,取決于購買方,實際上取決于供應方,工夫得下在自己身上,一味地去追求購買方需要什么沒戲。


      14、什么是戰略?簡單一致,越簡單越好?;ハ嗉訌?,互相之間得有關系,沒有多余動作。做房地產最重要的特別是關鍵時刻,寧可裝死躺下,都別亂動。不要采取激烈的措施,現在不是那個時候,寧可等一等,看一看,緩一緩,看清楚了再說。


      15、四大設計解決問題,現在做一個項目,再做建筑方案不行,不是那時候了?,F在再做規劃也不是那時候了,最少需要做四個設計,這四個設計應該同時進行,即產業設計、街區設計、人口結構設計和項目的空間設計。

      16、為什么老城一改就失???真正老的不是那個房子,老的是人口。什么叫老城改造?是改老城里的經濟形態,改居住的階層,拆遷戶回來以后,多好的房子沒幾天又跟雞窩似的,沒區別,就等著拆遷。


      17、不管做什么項目都會有意義的五句話:要想讓中國發展起來,最重要的是解決農民問題,中國要想富,只有把農民問題解決了才行;要用商業的辦法做工業;用旅游的辦法做商業;用金融的辦法做城市;思路之窗,舊城改造。


      18、所謂的舊城改造,改的不是舊房,改的是舊有的經濟體系。我看過很多舊城改造都不成功,他們只改了一個殼,沒有解決“瓤”的問題。所謂殼就是舊的城市形象更新,但實際上,我們不僅要改變城市面貌,還要喚醒城市功能、激活建筑,就是要讓舊的建筑模式更新成新的經濟結構,迭代產業方向,吸引年輕人。


      19、  城市更新的關鍵在于吸引和留住年輕人,吸引再多的投資,年輕人不來沒戲,沒人不行。


      20、未來我們真正的發展,城市更新不是“城市修復”,而是“經濟修復”。找到一塊地,要首先琢磨一下之前是怎么辦的,怎么換這個方案,還要先琢磨琢磨怎么掙錢。


      21、“傳播”這個詞特別好,傳遞文化本身就是傳遞信用,因此科創是雖然不賺錢,但是有了信用。


      22、做舊城改造最關鍵的是為什么保留建筑,那是在保留人們城市的回憶和信用。中國有句俗話“富不過三代”,有錢人想傳遞下去,因為錢可以傳遞,房子可以傳遞,但文化傳遞特別難。


      23、城市更新:搶年輕人,振興城市,改造產業,提升層級,名號要大,旗子要高,內外兼修,里應外合。城市更新不是簡單修復的過程,而是經濟修復的過程,關鍵在于吸引和留住年輕人。


      24、新建公寓,打造定制生活,蜂巢公寓四件事特別重要:住宅一定要公建化;地段比朝向更重要;公寓面積可以小,但設計得炫酷;不要“大配套”,只要“小配套”。


      25、針對數字精英、醫療精英這些年輕的蜂族,現在普遍的認為,在數字化和醫療方面,可能女性是最多的。美國這么大的國家,每年大夫有7萬人,中國每年畢業的醫學院學生80萬。中國最大的問題就是中國的病例太多,美國的大夫沒法兒跟中國比。將來具有競爭力的就是中國的護士、大夫,都是中國未來的機會。針對這些人群,可以做出不同的定制化的方案。如整個的舊商場,把中間掏空,做成類似于公寓的產品,拿過來就能賺錢,但最大的問題是沒有采光。


      26、國際視野,國家戰略,產業更新,能級提升,集聚人才,振興城市,內外兼修,里應外合。


      27、未來房地產一定要注意光想房子不行,因為我們買的不是房子,買的是地。北京房價肯定會猛漲,但是整個中國不見得會漲。因為北京上漲的不是房價,是那些產業的價值。


      28、基于中國的政治體制關系,未來將會形成城市間的兩極分化。


      鏈接:未來之路 與智者同行丨2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典隆重舉行

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