▲萬通集團創始人、御風集團董事長、未來之路高端項目班級導師馮侖發表主題演講

2019 年的幾個標志

1、人均GDP過了1萬美金

2、城市化率過了60%

3、人均住房面積超過40平米

2019年之前所有重要的地產商都在做開發，開發就有這么一個特點，就是只做一個產品-住宅。幾乎所有的地產公司要做的事情圍繞住宅在進行，而我們所有的工作，城市發展的模式基本上也很清楚，就是攤大餅、舊城大拆大建，不斷地擴大城市，同時我們的發展模式也很簡單，就是B2C的模式，我們做的住宅賣給普通的人。2019年，開發時代的故事主導就是這樣，一個產品，一個模式然后不斷在成本、規模、速度上去狂奔，結果市值卻越來越低。大家知道，現在債務問題也非常嚴重。光有規模不行，還得有質量。

在開發時代的金融是開發貸和個人按揭，土地融資，過橋、夾層，是開發時代的金融。而且眾所周知的標桿企業有很多，包括萬科碧桂園，都是全國性的，地區性的特別是建業做得非常棒，這些都是標桿，銷售收入是核心指標。

從2019年開始，除了住宅，還有七大類產品，這七大類產品給我們帶來了更多的機會。首先，辦公，不管是辦公業態怎么變形，但是辦公的需求還是存在的；第二，酒店，包括度假；第三，物流倉儲，這幾年增長很快；第四，醫療健康；第五，教育研發；第六，商業，無論是CBD集中的商業，像SKP這樣，還是像郊區的購物中心等等，這都是商業；最后還有一類，我們叫公共物業，就是政府物業。我們國家政府物業是巨大的，跟國外不一樣，政府物業非常大，在國外政府物業的范圍比較大，我們國家不僅范圍大，量還大。

在后開發時代我們的競爭力改變了

在后開發時代我們的競爭力主要是運營和資產管理，和開發不同的是資產管理和運營強調每一平米的效率，我們在一個空間里面使用空間的效率，也就是說最后換算成租金，使用一個空間到底使用得有沒有效率，不是說有效率就有效率，而是看租金回報，有人愿意付更多的資金來你這做生意，就說明空間的使用效率更高。

后開發時代，城市發展的模式也發生了改變

后開發時代，政府強調大城市，一線城市周圍的城市群組織收縮，甚至是在個別一線城市可以適度的垂直化發展，不再是無序地攤大餅，另外，最近停掉了大拆大建，現在是有機更新。舊的里邊長新的，叫有機更新。有機更新就可以保證這個城市不斷地升級，而不需要改變城市的路網結構，基本的規劃格局。

后開發時代的商業模式發生改變

后開發時代的商業模式大體上也是改變成B 2 B 2C，現在后開發時代做的業務絕大部分都是2B，由B再找C，而不是原來直接賣住宅，直接賣給C，這是開發時代和后開發時代非常大的一個不同。

后開發時代能干多久？

能一直干，因為干到了現在發達國家人均GDP6萬美金的時候，后開發時代沒有結束，而且反而擴大了。

后開發時代的金融產品

后開發時代的金融產品主要不是開發貸，而是經營貸，是REITs、基金、ABS這些東西，后開發時代的東西很多，各種各樣的標桿，每一個細分市場，七大類每一類都有標桿。其中，七大類的重點實際上是物流倉儲和醫療健康增長最好，另外，核心指標的就是租金回報率，這是非常重要的。

在后開發時代面臨著科技的挑戰

房屋制造：定制化、3D打印、全屋智能

房屋交易：互聯網、大數據、云計算、人工智能

空間管理：大數據、SaaS平臺、ERP創新模式

資產管理：AI、區塊鏈，iREAM

我們房地產做空間制造和運營，房地產商的生意就是創造最具價值固定的人造空間。三個空間，自然空間，人造空間，精神空間，我們做人造空間，但是人造空間是收費的，所以是有商業價值的租金或者銷售。

從制造角度來看，對我們最大的挑戰事實上就是這幾個方面:

1、定制化，特別適用于低密度

不是技術不行，由于國家消防規范，大概超過100米基本上救火的能力都跟不上，所以，在低密度的建筑當中，用定制化，工業化方向做，非?？?。

2、3D打印如同定制化

現在3D打印也是屬于這樣，以后科技帶來的科技化、工業化，可以使我們的建造成本標準化可控，同時質量非常好，時間大大縮短，這就是科技給我們帶來的東西。

3、全屋智能做的最積極

全屋智能不能說屬于領先，但是規模做得大。華為有全屋智能，這個全屋智能事實上大家會發現，其實每個單體都有，怎么連起來，怎么和家庭的居住環境，產品串聯起來，服務于日常起居生活；小米專門自己在做全屋智能，主要和開發商合作。另外，投資孵化了一家公司，專門是做軟件的，全屋智能的軟件。

房屋交易

大家知道貝殼的故事，貝殼現在的市值是萬科+恒大+碧桂園，當然整個的時間也有10多年，但是轉到并合系統平臺上來，也就是三五年的時間。目前現在這套科技，我們手里拿的手機，大數據、云計算、人工智能對于交易這個環節的顛覆是最厲害的?，F在新房交易30%依賴于這個平臺，在一些一二線城市，大城市，二手房交易在北京更依賴這個平臺。

科大迅飛，也有一個研究，專門研究人工智能在各個行業的替代性，最后在房地產行業交易當中的替代性，科大迅飛的研究是70%，未來房地產的租賃和銷售70%靠人工智能，大數據，所以以后賣房自己都不會賣了。所以現在的大公司，包括萬科、恒大搞的房車，萬科投了幾千萬，在數據平臺上不斷想突破，因為這是一個科技給我們帶來的根本的改變。

空間管理

目前中國管寫字樓的技術、平臺做的最好的是匠人科技，已經上市了，長期是做開發商的這套系統管理，軟件、服務，現在提出了升級，為開發商和行業賦能。外行來顛覆的是我們，匠人科技也是，做了全中國最大的寫字樓SaaS平臺，現在也算一個獨角獸企業。

資產管理

大家知道過去管分散式的公寓非常麻煩，要雇很多人成本特別高，因為公寓的出租集中化管理效率高。但是，租房的人分散在各地，所以現在iREAM是做一個人工智能，通過云計算、人工智能處理這些事情。每一個租客也是管理人，管理人都可以分錢，有很多分散的合約系統，區塊鏈，每個人簽訂自己的小合同，簽完了自己分錢。這個系統一上線以后，快速地把分散的公寓的管理，特別是學生公寓，出租房的公寓管理效率立即提高，賣給軟件。這是非常有意思的顛覆。

現在進入后開發時代，重要的是改變自己，老板要改變，不是改變別人。自己不改變，就沒有辦法做。

我們這幾年做的事情是圍繞大健康來做不動產，最大的挑戰不是做概念而是要做產品。

做產品最重要的事情是舊人做資源、做關系、做機會，而新人做品牌，做產品。產品力等于影響力，再通過朋友圈新媒體傳播，省了通常傳統營銷的成本，這是我最近反復跟這些所謂新一代企業家討論的事情，他們的思維方式和我不一樣。只有不斷交流、學習才有可能理解新人，身子不能成為新人，腦袋要變成新人。我下決心這幾年圍繞大健康做產品，極致化單品做到可復制、可持續、可協同，必須要堅持做產品。所以，我們不講概念，講那么多沒有用，只做產品。

圍繞大健康和人的生命過程，大概做四類產品。

1、 療愈系酒店

療愈服務是歐洲的一個概念，把療愈住酒店當成睡覺的空間，同時這個場景加大做電商會員服務，把這個模式引到中國，做療愈系酒店，我們不是講文化，是有功能的。比如在這住，白天該干嘛干嘛，回到酒店如果有需要都會有醫療方面的支持。

2、 健康公寓

之所以叫健康公寓，是因為有專門的一些服務模塊把它塞進去。如樂活就是偏向老人，給一個機構開發松下健康住宅的服務系統，作為一個軟件模塊塞進去。而且每一個產品選址跟過去四年也不一樣，是按產品選址，不是按一二線城市選址。

公寓有三個系統、三個分類：一個是面向商業人士的中年，一個是面向學校，在學區蓋的樓宇，另外是符合社區養老做的公寓。

我們追求產品極致化，極致單品，快速復制，這就是學互聯網，極致單品不斷迭代。

3 、醫療Mall

醫療Mall是把中醫療、輕度醫療集中起來，專門以婦兒為中心做的醫療服務的空間。

將輕醫療，中醫療，集中起來，把業態集中在一個空間，我們重新規劃定義這個空間，招商運營，也是按照不同的地方選好以后，做到10個20個，最終把它作為金融化產品上市也好，或者做別的發展。所以，現在變成這樣一個組織上的變革，一個產品一個團隊干一輩子，現在就這么簡單。我們一個人也可以做公司，也可以賺錢，團隊在全國各地他們自己無須揚鞭自奮蹄，圍繞一個產品做一輩子。從1萬美金到6萬美金GDP都能干，對我們來說好幾十年以后都可以做這件事情。

4 、醫院不動產買入返租

就是整個買入一些運營不錯的醫院不動產再返租給他，直接再拿到香港和新加坡上市。

以上都是后開發時代我們圍繞醫療健康做出的結果。這四個產品相關的后面，我們擁有了很多資源。招商、運營、管理、團隊越來越成熟，多少年以后就會積累你的軟體優勢，最后公司值錢的是品牌、信用、能力。

希望大家借此開始進入后開發時代，通過后開發時代思維的改變，來找到我們自己的生存模式和發展方向。我相信事實上在后開發時代機會特別多，如果開發時代是奧運會的短跑，那我們已經看到了20年跑出來的冠軍。后開發時代進入中長跑，現在誰跑得快不清楚，走回這個模式，一下子越過很多傳統的模式。所以，我相信大家都有機會，而且一定能夠做好后開發時代都在同一起跑線上，不輸給任何人，只要堅持做，做產品，做服務，把我們業務完全調整到后開發時代的思維上來，就一定能夠有更好的發展前景！

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