中文精品视频一区二区在线观看

      博雅俊書院

      博雅俊書院

      13263339932 010-62765519

      論壇特輯丨馮侖:后開發時代,七大類產品帶來了更多機會

      作者: 編輯: 來源: 發布日期: 2021.07.30
      信息摘要:
      021年7月17日-18日,“未來之路·2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典”在北京隆重舉行。萬通集團創始人、御風集團董事長、未來…

      編者按:2021年7月17日-18日,“未來之路·2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典”在北京隆重舉行。萬通集團創始人、御風集團董事長、未來之路高端項目班級導師馮侖在論壇上發表《后開發時代的我們》主題演講,以下是經典實錄分享。



      ▲萬通集團創始人、御風集團董事長、未來之路高端項目班級導師馮侖發表主題演講


      新紀元:后開發時代元年-2019



      2019 年的幾個標志

      1、人均GDP過了1萬美金

      2、城市化率過了60%

      3、人均住房面積超過40平米


      開發時代的他們(1999-2019)





      產品:住宅

      競爭力:規模成本、速度

      城市發展模式:攤大餅、大拆大建

      商業模式B2C

      經濟發展水平:人均GDP2000-10000美元

      金融產品:開發貸、個人購房按揭、土地融資(夾層或過橋)、股票

      標桿企業:萬科、碧桂園

      核心指示:銷售收入




      2019年之前所有重要的地產商都在做開發,開發就有這么一個特點,就是只做一個產品-住宅。幾乎所有的地產公司要做的事情圍繞住宅在進行,而我們所有的工作,城市發展的模式基本上也很清楚,就是攤大餅、舊城大拆大建,不斷地擴大城市,同時我們的發展模式也很簡單,就是B2C的模式,我們做的住宅賣給普通的人。2019年,開發時代的故事主導就是這樣,一個產品,一個模式然后不斷在成本、規模、速度上去狂奔,結果市值卻越來越低。大家知道,現在債務問題也非常嚴重。光有規模不行,還得有質量。

      在開發時代的金融是開發貸和個人按揭,土地融資,過橋、夾層,是開發時代的金融。而且眾所周知的標桿企業有很多,包括萬科碧桂園,都是全國性的,地區性的特別是建業做得非常棒,這些都是標桿,銷售收入是核心指標。



      后開發時代的我們(2019-?)




      七大類產品:辦公、商業、酒店、物流倉儲、醫療健康、教育研發、商業、公共物業

      競爭力:運營與資產管理

      城市發展模式:緊縮式城市、立體城市、有機更新

      商業模式B2B2C

      經濟發展水平:人均GDP10000-60000美元

      金融產品:經營貸款、基金(PE)、REITs、ABS等

      標桿企業:辦公SOHO/物流倉儲:普洛斯、嘉民/商業:SKP、凱德/醫療:泰康、御風

      核心指示:租金回報率




      后開發時代,七大類產品帶來了更多機會

      從2019年開始,除了住宅,還有七大類產品,這七大類產品給我們帶來了更多的機會。首先,辦公,不管是辦公業態怎么變形,但是辦公的需求還是存在的;第二,酒店,包括度假;第三,物流倉儲,這幾年增長很快;第四,醫療健康;第五,教育研發;第六,商業,無論是CBD集中的商業,像SKP這樣,還是像郊區的購物中心等等,這都是商業;最后還有一類,我們叫公共物業,就是政府物業。我們國家政府物業是巨大的,跟國外不一樣,政府物業非常大,在國外政府物業的范圍比較大,我們國家不僅范圍大,量還大。

      在后開發時代我們的競爭力改變了

      在后開發時代我們的競爭力主要是運營和資產管理,和開發不同的是資產管理和運營強調每一平米的效率,我們在一個空間里面使用空間的效率,也就是說最后換算成租金,使用一個空間到底使用得有沒有效率,不是說有效率就有效率,而是看租金回報,有人愿意付更多的資金來你這做生意,就說明空間的使用效率更高。

      后開發時代,城市發展的模式也發生了改變

      后開發時代,政府強調大城市,一線城市周圍的城市群組織收縮,甚至是在個別一線城市可以適度的垂直化發展,不再是無序地攤大餅,另外,最近停掉了大拆大建,現在是有機更新。舊的里邊長新的,叫有機更新。有機更新就可以保證這個城市不斷地升級,而不需要改變城市的路網結構,基本的規劃格局。

      后開發時代的商業模式發生改變

      后開發時代的商業模式大體上也是改變成B 2 B 2C,現在后開發時代做的業務絕大部分都是2B,由B再找C,而不是原來直接賣住宅,直接賣給C,這是開發時代和后開發時代非常大的一個不同。

      后開發時代能干多久?

      能一直干,因為干到了現在發達國家人均GDP6萬美金的時候,后開發時代沒有結束,而且反而擴大了。

      后開發時代的金融產品

      后開發時代的金融產品主要不是開發貸,而是經營貸,是REITs、基金、ABS這些東西,后開發時代的東西很多,各種各樣的標桿,每一個細分市場,七大類每一類都有標桿。其中,七大類的重點實際上是物流倉儲和醫療健康增長最好,另外,核心指標的就是租金回報率,這是非常重要的。


      被科技顛覆的我們



      在后開發時代面臨著科技的挑戰

      房屋制造:定制化、3D打印、全屋智能

      房屋交易:互聯網、大數據、云計算、人工智能

      空間管理:大數據、SaaS平臺、ERP創新模式

      資產管理:AI、區塊鏈,iREAM

      我們房地產做空間制造和運營,房地產商的生意就是創造最具價值固定的人造空間。三個空間,自然空間,人造空間,精神空間,我們做人造空間,但是人造空間是收費的,所以是有商業價值的租金或者銷售。

      從制造角度來看,對我們最大的挑戰事實上就是這幾個方面:

      1、定制化,特別適用于低密度

      不是技術不行,由于國家消防規范,大概超過100米基本上救火的能力都跟不上,所以,在低密度的建筑當中,用定制化,工業化方向做,非???。

      2、3D打印如同定制化

      現在3D打印也是屬于這樣,以后科技帶來的科技化、工業化,可以使我們的建造成本標準化可控,同時質量非常好,時間大大縮短,這就是科技給我們帶來的東西。

      3、全屋智能做的最積極

      全屋智能不能說屬于領先,但是規模做得大。華為有全屋智能,這個全屋智能事實上大家會發現,其實每個單體都有,怎么連起來,怎么和家庭的居住環境,產品串聯起來,服務于日常起居生活;小米專門自己在做全屋智能,主要和開發商合作。另外,投資孵化了一家公司,專門是做軟件的,全屋智能的軟件。

      房屋交易

      大家知道貝殼的故事,貝殼現在的市值是萬科+恒大+碧桂園,當然整個的時間也有10多年,但是轉到并合系統平臺上來,也就是三五年的時間。目前現在這套科技,我們手里拿的手機,大數據、云計算、人工智能對于交易這個環節的顛覆是最厲害的?,F在新房交易30%依賴于這個平臺,在一些一二線城市,大城市,二手房交易在北京更依賴這個平臺。

      科大迅飛,也有一個研究,專門研究人工智能在各個行業的替代性,最后在房地產行業交易當中的替代性,科大迅飛的研究是70%,未來房地產的租賃和銷售70%靠人工智能,大數據,所以以后賣房自己都不會賣了。所以現在的大公司,包括萬科、恒大搞的房車,萬科投了幾千萬,在數據平臺上不斷想突破,因為這是一個科技給我們帶來的根本的改變。

      空間管理

      目前中國管寫字樓的技術、平臺做的最好的是匠人科技,已經上市了,長期是做開發商的這套系統管理,軟件、服務,現在提出了升級,為開發商和行業賦能。外行來顛覆的是我們,匠人科技也是,做了全中國最大的寫字樓SaaS平臺,現在也算一個獨角獸企業。

      資產管理

      大家知道過去管分散式的公寓非常麻煩,要雇很多人成本特別高,因為公寓的出租集中化管理效率高。但是,租房的人分散在各地,所以現在iREAM是做一個人工智能,通過云計算、人工智能處理這些事情。每一個租客也是管理人,管理人都可以分錢,有很多分散的合約系統,區塊鏈,每個人簽訂自己的小合同,簽完了自己分錢。這個系統一上線以后,快速地把分散的公寓的管理,特別是學生公寓,出租房的公寓管理效率立即提高,賣給軟件。這是非常有意思的顛覆。

      現在進入后開發時代,重要的是改變自己,老板要改變,不是改變別人。自己不改變,就沒有辦法做。


      我們的我們



      我們這幾年做的事情是圍繞大健康來做不動產,最大的挑戰不是做概念而是要做產品。

      做產品最重要的事情是舊人做資源、做關系、做機會,而新人做品牌,做產品。產品力等于影響力,再通過朋友圈新媒體傳播,省了通常傳統營銷的成本,這是我最近反復跟這些所謂新一代企業家討論的事情,他們的思維方式和我不一樣。只有不斷交流、學習才有可能理解新人,身子不能成為新人,腦袋要變成新人。我下決心這幾年圍繞大健康做產品,極致化單品做到可復制、可持續、可協同,必須要堅持做產品。所以,我們不講概念,講那么多沒有用,只做產品。

      圍繞大健康和人的生命過程,大概做四類產品。

      1、 療愈系酒店

      療愈服務是歐洲的一個概念,把療愈住酒店當成睡覺的空間,同時這個場景加大做電商會員服務,把這個模式引到中國,做療愈系酒店,我們不是講文化,是有功能的。比如在這住,白天該干嘛干嘛,回到酒店如果有需要都會有醫療方面的支持。

      2、 健康公寓

      之所以叫健康公寓,是因為有專門的一些服務模塊把它塞進去。如樂活就是偏向老人,給一個機構開發松下健康住宅的服務系統,作為一個軟件模塊塞進去。而且每一個產品選址跟過去四年也不一樣,是按產品選址,不是按一二線城市選址。

      公寓有三個系統、三個分類:一個是面向商業人士的中年,一個是面向學校,在學區蓋的樓宇,另外是符合社區養老做的公寓。

      我們追求產品極致化,極致單品,快速復制,這就是學互聯網,極致單品不斷迭代。

      3 、醫療Mall

      醫療Mall是把中醫療、輕度醫療集中起來,專門以婦兒為中心做的醫療服務的空間。

      將輕醫療,中醫療,集中起來,把業態集中在一個空間,我們重新規劃定義這個空間,招商運營,也是按照不同的地方選好以后,做到10個20個,最終把它作為金融化產品上市也好,或者做別的發展。所以,現在變成這樣一個組織上的變革,一個產品一個團隊干一輩子,現在就這么簡單。我們一個人也可以做公司,也可以賺錢,團隊在全國各地他們自己無須揚鞭自奮蹄,圍繞一個產品做一輩子。從1萬美金到6萬美金GDP都能干,對我們來說好幾十年以后都可以做這件事情。

      4 、醫院不動產買入返租

      就是整個買入一些運營不錯的醫院不動產再返租給他,直接再拿到香港和新加坡上市。

      以上都是后開發時代我們圍繞醫療健康做出的結果。這四個產品相關的后面,我們擁有了很多資源。招商、運營、管理、團隊越來越成熟,多少年以后就會積累你的軟體優勢,最后公司值錢的是品牌、信用、能力。

      希望大家借此開始進入后開發時代,通過后開發時代思維的改變,來找到我們自己的生存模式和發展方向。我相信事實上在后開發時代機會特別多,如果開發時代是奧運會的短跑,那我們已經看到了20年跑出來的冠軍。后開發時代進入中長跑,現在誰跑得快不清楚,走回這個模式,一下子越過很多傳統的模式。所以,我相信大家都有機會,而且一定能夠做好后開發時代都在同一起跑線上,不輸給任何人,只要堅持做,做產品,做服務,把我們業務完全調整到后開發時代的思維上來,就一定能夠有更好的發展前景!


      鏈接:未來之路 與智者同行丨2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典隆重舉行

      推薦資訊
      論壇特輯丨馮侖:后開發時代,七大類產品帶來了更多機會

      論壇特輯丨馮侖:后開發時代,七大類產品帶來了更多機會

      021年7月17日-18日,“未來之路·2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典”在北京隆重舉行。萬通集團創始人、御風集團董事長、未來之路高端項目班級導師馮侖在論壇上發表《后開發時代的我們》主題演講
      2021-07-30
      未來之路 與智者同行丨2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典隆重舉行 作者: 編輯: 來源:

      未來之路 與智者同行丨2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典隆重舉行 作者: 編輯: 來源:

      2021年7月17日-18日,2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典在北京隆重舉行。論壇由博雅俊商學院和風馬牛地產學院共同主辦,為期…
      2021-07-28
      論壇特輯丨賀鏗:新發展格局下企業家要有新的發展思路

      論壇特輯丨賀鏗:新發展格局下企業家要有新的發展思路

      2021年7月17日-18日,“未來之路·2021博雅企業家年中論壇暨博雅地產十周年慶典”在北京隆重舉行。第十一屆全國人大財經委副主任、國家統計局原副局長賀鏗在論壇上發表《中國宏觀經濟形勢分析與展望》主題演講,以下是演講實錄分享。
      2021-07-28

      咨詢熱線

      13263339932

      北京博雅商學在線科技有限公司

      • 服務熱線:13263339932  E-Mail:wanganzheng@boyaceo.com
      • 電話號碼:13263339932  傳真:010-62750162
      • 公司地址:北京市海淀區頤和園路1號資源賓館2層
      • 備案號:京ICP備17064891號-2  百度統計
      • 點擊這里給我發消息
      • 博雅俊書院掃一掃,手機站!
      • 博雅俊書院掃一掃更精彩!

      中文精品视频一区二区在线观看