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      房企轉型:一場集體自覺的自我救贖

      作者: 編輯: 來源: 發布日期: 2019.10.31
      信息摘要:
             2019,寒來暑往,熙熙攘攘。中美貿易摩擦加劇,宏觀經濟下行,調控政策趨嚴,房地產企業日子越來越不好過,大大小小的房企如過江之…



      01


      9月25日,一線頭部房企碧桂園傳出消息:“五年內招聘上萬名機器人專家、在各大高校廣為招人”。消息接踵而至,碧桂園準備在機器人領域做出大動作,態度很堅決。今年 6月,碧桂園還確定投資第三代雜交水稻的研究和發展,踏上了鄉村振興、現代農業的列車。

        在8月底舉行的足球亞冠四分之一決賽開幕戰,“恒馳”標識首次出現在恒大隊服的胸口。這是恒大集團新能源汽車的品牌名稱。自恒大自宣布造車以來,不到一年時間,就以閃電速度完成了整車研發制造、動力總成、動力電池、充電以及汽車銷售的全產業鏈布局。恒大跨界速度與實力可見一斑。

      在今年6月份的萬科股東大會上,郁亮更是語出驚人:“十年后萬科不再是地產公司”,“計劃把各地公司里,帶地產字樣的名字都給拿掉”。

      與萬科一樣拿掉名字里“地產”字樣的大房企還有很多。保利地產變成了保利發展,龍湖地產變成了龍湖集團,合景泰富地產變成了合景泰富集團,時代地產變成了時代中國,朗詩綠色地產變成了朗詩綠色集團,中天地產搖身一變成了中天金融。

      大家雖然對房價還有分歧,但對房地產行業已有了基本的共識:房地產開發的黃金時代已經結束,不管未來是白銀時代還是青銅時代,房地產企業都必須轉型。堅守傳統房地產開發,一條路走到黑,必是死路一條。

      當下,房地產巨頭已經在跑步轉型,熙熙攘攘,如火如荼。目前行業TOP 30房企,已找不到純地產開發定位的企業。

      現在早已是后開發的時代了。




      02


      “房企轉型”,并不是2019當下的新話題,每到一個房地產下行周期,行業面臨下行壓力的時候,“房企轉型”便會悄然提上桌面。

      2013-2015的時候,房企轉型還是一個“性感”的話題。那時,在市場下行的大背景下,許多擁有現金優勢的房企走上了多元化轉型之路。如從傳統房地產開發業務向電影院線、體育、醫療健康等板塊轉型;從傳統房地產延伸向能源、相關貿易、汽車業務等板塊;從以房地產開發經營為主,向加以房地產金融和社區消費服務為翼轉型等等。

      2016-2018年, 房地產上行,房企的主業重新煥發光彩,企業庫存重獲“變廢為寶”的機會,“轉型”已不再迫切。

      2018年至今,受政策和行業發展影響,轉型話題又重回市場視野,甚囂塵上。但全然不像2013-2015時期的“性感”,這次轉型,更加現實、骨感和理性,因為2013-2015時期的轉型,大多失敗了。




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      去年中央經濟工作會議 首次提出 房子是用來住的、不是用來炒的 定位 ,確立了 2019年以后的房地產市場的總基調。今年的中央政治局會議不僅再次強調“房住不炒”,更明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

      “房住不炒”的緊箍咒已牢牢地套在了房地產行業的頭上,給狂奔的房地產剎了車。從全國先后出臺的300多個樓市調控政策來看,政策上一直在通過落實房地產長效機制、加快保障型住房建設等政策措施來讓房子回歸到住房的本質屬性上來,經濟發展“去房產化”已經明朗化。

      國家統計局7月15日發布“ 20191-6月份全國房地產開發投資和銷售情況”數據顯示, 1-6月份,商品房銷售面積 75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比 1-5月份擴大 0.2個百分點。前6個月全國商品住宅銷售量穩中有降。二季度以來,受金融去杠桿的政策調控,房企資金來源受到了嚴格監管,房企投資呈向下趨勢,房企獲取資金變得愈發困難。在“去房地產化”的大背景下,總體上融資趨緊、銷售遇冷,這也將是行業未來長期存在的狀態。

      決定房地產行業增速的底層變量是城鎮化進程。我國城鎮化已經進入瓶頸期,人口流入城市速度放緩,人口少子化,意味著房地產行業躺著賺錢的年代已經過去,過往周期賦予的庫存升值空間也將被壓縮。反映在資本市場上,資本市場對房地產行業的相對定價呈現下行趨勢,這反映了行業長期毛利率下降、成長屬性減弱的現實。

      環顧行業內外,宏觀環境,微觀情況,都迫使房企必須在主業之外再尋找新的增長極,這是房企安全生存下去的必然選擇。




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      種種因素合力,倒逼房企認清現實,八仙過海,各顯神通,各自探索符合自身情況的轉型之路。當下,他們正走在探索的路上。

      戰略轉型是房企發展轉型的首要表現,在戰略轉換下實現運營業務、營收模式等的系統轉換。為適應城鎮化進程、房地產市場調控及房地產發展階段的變化,房企不斷調整發展方向和戰略定位,強調由地產開發向城市運營、生活服務、產業引導的戰略轉型,主動轉換發展定位,更好地服務社會需求和社會民生。

      追求業務多元化。與發展方向和戰略定位調整對應,房企加快在非物業開發業務領域的拓展,特別是向行業細分領域、消費短板領域、既有空間整合領域拓展。房企拓展的主要領域仍集中在傳統的物業管理、商業、辦公、酒店管理等方面,對租賃、文旅、康養、教育等補足消費或服務短板領域參與度仍然較低,但新業務營業收入規模近年來迅速擴大。

      探索房企運營模式。開發-銷售型和持有-運營型是房地產發展的兩種基本模式,前者主要適用于住宅類產品,后者在商業地產、長租公寓、旅游地產、養老地產等領域的應用較多。

      目前我國房地產業發展仍以開發-銷售一次性盈利模式為主。盡管房企在商業辦公地產仍以開發銷售為主,但大多企業通過持有部分物業獲取持續性收益。

      隨著房企向新業務領域的拓展,房企在探索多種持有-運營型模式,既有輕資產運營模式,也有重資產運營模式,核心均是通過專業化的資產管理和物業運營,有效提升物業資產價值。




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      房企轉型,對國家整體經濟來說是良性發展的需要,而對房企來說,卻是不得已為之的大事件,是夾道求生,是自我救贖。

      然而,縱觀房企轉型的歷史,成功案例少之又少。數據顯示,很多房企正在轉向的文旅地產處于721尷尬格局,即70%虧損, 20%持平,10%盈利的整體狀態。作為成功轉型的典型,新鴻基經常被業界提起。但我們必須清楚,新鴻基的轉型也是十年磨一劍,占盡了天時地利和人和,并非畢其功于一役。

      在當前的大環境下,房企轉型務必謹慎,且不可盲目,要選好符合自身發展的切實路徑,如地產界思想家馮侖所言,房企轉型,如胖子轉身,慢慢來。

      對于未來,馮侖說,相信什么樣的價值觀,相信什么細分市場和新的商業模式,就會看見什么樣的未來。未來能否取得成功,取決于我們今天做對了什么。

      關于未來,你準備好了嗎?



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