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      存量時代:二手和租賃市場的機會與挑戰

      作者: 編輯: 來源: 發布日期: 2019.09.12
      信息摘要:
      楊現領,經濟學博士,空·白創始人,曾任貝殼研究院院長,先后從事宏觀經濟、房地產和互聯網新產業的研究。曾在《國際經濟評論》、《財貿經濟》、《財…

      楊現領, 經濟學博士,空·白創始人,曾任貝殼研究院院長,先后從事宏觀經濟、房地產和互聯網新產業的研究。曾在《國際經濟評論》、《財貿經濟》、《財政研究》等期刊發表論文20余篇;參與各項國家重點課題 近10項。

      出版《城鎮化大轉型的金融視角》、《房地產大轉型的互聯網+路徑》、《新中介的崛起和房地產價值鏈的重構》 等著作,連續獲得第五屆和第六屆中華優秀出版物獎,獲2015年中國青年金融學者獎。

      目前房地產行業格局最大的變化是沒有邊界,或者說邊界在削弱。過去提到房地產,基本可等同于說是房地產開發,以后再提到房地產,越來越多地等于家裝、租賃、居住,等于大量的服務業,不動產投資等等,不再簡單地等于房地產開發。這個變化是不可逆的。我們不能確定它轉型的時間點,但這個過程會一直在發生。

      雖然現在房地產開發仍每年有十萬億的交易額,但底層已經在發生變化??雌饋硇袠I的水平面仍然平靜,但已經是暗流涌動,今年將會表現得更加明顯,開發商將更明顯地感受到貝殼的壓力,代理的衰落速度是難以想象,而新渠道的崛起速度卻很快。在二手房領域,以鏈家、貝殼、蛋殼等為代表的中介公司、互聯網公司正在從二手向新房、代理、租賃突圍。在代理領域,傳統的以世聯行、易居為代表的代理公司正在被渠道平臺取代,真正快速發生變化。




      整個市場的邏輯就是,市場正在從增量為主的市場向存量市場變化的趨勢不變的。整個過程是此消彼長的,因為中國的市場有很強的歷史慣性和黏性。

      中國常講租賃并舉,但只停留在紙面,并不是事實。而國外尤其是美國,房地產市場租賃并舉是一個事實。美國從2008年開始,租賃市場快速崛起。大量機構從市場上購入存量房產,進行改造裝修,投入租賃。他們是物業資產的持有者,持有資產、改造資產、運營資產、管理資產。像帕爾迪這樣的公司開發量已經有限,新房的銷售也二手化。

      中國房地產市場也是如此,政策只會改變演變的節奏,不會改變演變的趨勢。如房價,過去十年的趨勢是上漲的,政策只會改變上漲的節奏,不會改變上漲的趨勢。政策只是改變了供給和需求的釋放節奏,影響的是讓房價一次上漲還是多次上漲,是漲得快一些,還是漲得慢一些。



      雖然現在房地產商很強,但真正牛市是在互聯網領域?;ヂ摼W領域創富的速度遠遠高于房地產領域。過去在房地產領域,開發商不是最大的受益者,最大的受益者是政府和買房者。而互聯網領域仍以高速度爆發它的成長性。雖然房地產開發每年有十幾萬億的市場,但未來互聯網企業才是人均創富能力更強。而互聯網領域最好的是互聯網+房地產,其他互聯網行業已經基本被壟斷占領。

      房地產發展前景長期來看取決于10億互聯網人口和10億城市人口。未來10年,中國城市化率處于增速放緩、總量增長的階段,由60%增長到70%。10%的城市化增長率帶來的是1億的城市人口增長,1億人口對應的基本是租賃市場。所以未來十年,房地產仍不是最差的時候。


      房地產行業三個本質:資金、資產、獲客。過去房地產商靠資金、資產來賺錢,未來要靠資金獲取能力、資產運營能力、用戶運營能力賺錢。

      房地產趨勢已經明顯由增量轉向存量市場,房地產公司也應該隨之轉型。房地產公司要轉型成功,要懂得轉型公司轉型成功的幾點認識:1.要在自己最美麗的時候、在各方面最好的時候轉型;2.要為了新的更大的愿景而轉型,而不是以低檔利益下滑為前提的被迫轉型;3.轉型后一定是獨立嶄新團隊,嶄新認知能力的創業精神的團隊。(完)


      未來之路9月課程由馮侖老師領銜重點關注:房地產頂層設計與模式分析、房地產存量房與租賃市場、醫療大健康與地產融合、特色小鎮與城鎮化創新。

      “讀萬卷書不如行萬里路,行萬里路不如高人指路”
      “看見未來,才有未來”
      未來之路和更懂地產的人一起開創未來


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